قبل أداء ثمن عقار في المغرب، راجع ثلاثة ملفات: العقار وصاحبه، العقد وضماناته، ومسار الأموال. وإذا كان السكن في طور البناء، أضف رخصة البناء وجدول الدفعات وضمان التسبيقات. وللشراء من أوروبا أو الإمارات، حضّر كذلك إثباتات تحويل العملة وملف إعادة البيع لاحقاً.
تاريخ مراجعة المصادر: 11 أكتوبر 2026. يركز الدليل على شراء شخص ذاتي لسكن مملوك ملكية خاصة في المغرب. الشراء باسم شركة أو الإرث أو الهبة أو الأراضي ذات الوضع الخاص تحتاج دراسة مستقلة. النصوص والوثائق الفعلية للصفقة مقدمة على الأمثلة.
مستجدات 2026 والفرق بينها وبين المشاريع
أقر قانون المالية رقم 50-25 لسنة 2026 رسماً إضافياً للتسجيل بنسبة 2% في بعض عمليات اقتناء العقار التي يتجاوز ثمنها 300 ألف درهم. يشمل خصوصاً غياب طريقة الأداء ومراجعه من العقد أو الأداء بوسيلة غير مطابقة للمادة 11-II من المدونة الضريبية. يطبق على العقود والاتفاقات المحررة ابتداء من 1 يوليو 2026. نشرح الحالات في القسم 4.
وزارة المالية — مستجد 2026 وتاريخ التطبيق
رفعت تعليمات الصرف 2026 سقف القرض العقاري بالدرهم المعني للأجانب غير المقيمين والمغاربة المقيمين بالخارج إلى 80%، مع تمويل الباقي وفق قواعد الصرف. هذا سقف تنظيمي وليس موافقة بنكية. انتبه: صفحة رسمية قديمة تحمل «المادة 793» ما زالت تذكر مساهمة 30%؛ نعتمد المواد الحالية 202 و203 والأسئلة الرسمية في القسم 8.
تعرض صفحة وزارة المالية الخاصة بمشروع 2027، بتاريخ المراجعة، وثائق تحضيرية. لا نتعامل مع اقتراح باعتباره قانوناً نافذاً. أما ضمانات بيع العقار في طور الإنجاز فمصدرها قانون الالتزامات والعقود، الفصول 618-1 إلى 618-20، كما عدلتها خصوصاً القوانين الخاصة ومنها 107-12، وليست مستحدثة بقانون المالية 2026.
وزارة المالية — الوثائق التحضيرية لمشروع 2027
من يحق له الشراء: المغربي والمقيم بالخارج والأجنبي
يمكن للأجنبي اقتناء سكن خاص عادي داخل المدار الحضري باسمه؛ إنشاء شركة أو وجود شريك مغربي ليس شرطاً عاماً. يؤكد المجلس الوطني لهيئة الموثقين هذه الإمكانية. يلزم فحص الوضع القانوني للقطعة وهوية البائع وصفته في التصرف. حمل جواز أوروبي أو إماراتي لا يعفي من ذلك.
المجلس الوطني لهيئة الموثقين — شراء الأجانب
خارج المدار الحضري لا تعمم حرية الاقتناء. شراء الأجنبي للأرض الفلاحية أو ذات الصبغة الفلاحية مؤطر، وقد يتطلب مشروع غير فلاحي شهادة عدم الصبغة الفلاحية AVNA/VNA. تربط دورية 29 أبريل 2022 الشهادة بمشروع غير فلاحي وتستثني خصوصاً المناطق ذات المؤهلات الفلاحية العالية. وجود رسم عقاري أو وصف «فيلا» في الإعلان لا يحسم المسألة؛ تحقق لدى المركز الجهوي للاستثمار والوكالة الحضرية والموثق قبل الالتزام.
الوكالة الحضرية — الدورية الرسمية لشهادة AVNA
الجنسية والإقامة في مفهوم الصرف والإقامة الضريبية أمور مختلفة. المغربي المقيم في دبي يعد من MRE، وليس بالضرورة مشترياً أجنبياً. والفرنسي المقيم بالمغرب تختلف وضعيته عن الفرنسي غير المقيم. وضح هذه المعلومات للبنك والموثق منذ البداية.
شراء عقار جاهز: الخطوات والوثائق
- حدد الاستعمال والميزانية الكاملة: سكن أو كراء أو نشاط، مع الثمن ومصاريف الشراء والقرض والإصلاح والرسوم الدورية. زر العقار أو كلف شخصاً مستقلاً، وافحص الرطوبة والكهرباء والربط والولوج والمساحة وشغل العقار.
- اعرض الملف على محرر العقد قبل الأداء. للعقار المحفظ، اطلب شهادة ملكية حديثة ومراجع الرسم، وراجع المالكين والرهون والحجوز والتحملات والحقوق المقيدة. حسب ANCFCC تثبت الشهادة الوضع القانوني والمادي وقت الطلب؛ نسخة قديمة لا تؤكد وضعية يوم التوقيع.
- جهز الوثائق الملائمة: الهوية والحالة المدنية ونظام أموال الزواج عند الاقتضاء، الرسم والتصاميم ووثائق السكن أو المطابقة للبناء المعني، وثائق الملكية المشتركة ووضعية شغل العقار وصلاحيات الوكيل. في بيع شركة أو ملك مشاع، تحقق من الأشخاص المخولين بالتوقيع. القائمة للتحضير؛ الموثق يحدد الوثائق اللازمة للملف.
- حدد في العقد التمهيدي الثمن الحقيقي والوصف والمشمولات والأجل وشروط التمويل ومصير التسبيق إذا لم يتحقق شرط. رفض البنك وحده لا يضمن استرجاع المال؛ اتفق على الشرط والمسطرة كتابة قبل التوقيع.
- راجع كشف المبالغ وتعليمات البنك، ووقع العقد، ثم تابع التسجيل الضريبي والتقييد بالمحافظة. بالنسبة للعقار المحفظ، تسلم المفاتيح والتسجيل بالضرائب لا يعوضان تقييد الحق بالرسم العقاري. احتفظ بإثباتات الإجراءات وراجع شهادة الملكية المحدثة.
ANCFCC — تقييد الحقوق وتحيين الرسم
الشراء «كاش» أو بدون قرض أو عبر CDG: فهم رسم 2%
الشراء بدون قرض يعني تمويل الثمن من مالك، ويمكن أداؤه بتحويل بنكي. أما الأداء نقداً فهو بالأوراق النقدية. حساب أموال الغير للموثق بصندوق الإيداع والتدبير CDG يتعلق بحفظ الأموال، ولا يحول تسليم الأوراق النقدية تلقائياً إلى أداء مستوفٍ للشروط الضريبية.
للعملية الداخلة في نطاق المقتضى ابتداء من 1 يوليو 2026، بثمن يفوق 300 ألف درهم، قد يضاف 2% إذا غابت طرق الأداء ومراجعها من العقد أو لم تستعمل وسائل المادة 11-II، ومنها الشيك المسطر غير القابل للتظهير والتحويل البنكي والوسيلة الإلكترونية. عند أداء مختلط موثق، يطبق الرسم على الجزء المؤدى نقداً. العتبة تخص ثمن العقار، وليس مبلغ الأوراق النقدية وحده.
المدونة الضريبية 2026 — المواد 11-II و133-III ومقتضيات التطبيق
مثال: عقار بمليون درهم، 900 ألف بتحويل مطابق و100 ألف نقداً، مع ذكر الطرق والمراجع بشكل صحيح: الرسم الإضافي 2000 درهم على الجزء النقدي. إذا غابت طرق الأداء أو مراجعها من العقد، فقد يخضع الثمن كاملاً بسبب الحالة الأخرى، أي 20 ألف درهم في المثال. هذا الرسم يضاف ولا يعوض التسجيل العادي والمصاريف الأخرى. عند ثمن 300 ألف بالضبط لا يتحقق شرط تجاوز العتبة لهذه العملية العقارية.
قبل إيداع نقدي في حساب بنكي أو CDG، اطلب من الموثق توضيحاً مكتوباً للمعاملة الضريبية لمسار الأداء المقترح. احتفظ بالوصل، ولا تعتبره إعفاء تلقائياً. صرح بالثمن الحقيقي وكل التسبيقات؛ المبلغ خارج العقد يضر بالإثبات وحساب الحقوق.
تنظيم الأداء عبر الموثق وCDG
تلزم المادة 33 من القانون 32-09 الموثق بإيداع أموال الغير لدى CDG فور تسلمها، وينظم المرسوم 2.14.289 الحساب المفتوح باسمه. يشرح تقرير TGR وصل الإيداع ومراقبة العمليات. نظام الإيداع لا يعوض ضمان البيع على المخطط ولا فحص الرسم ولا إثبات مصدر الأموال.
الخزينة العامة — إطار حسابات الموثقين والمرسوم 2.14.289
- اطلب كشفاً باسمك يفصل الثمن والتسبيقات والضرائب والمحافظة والأتعاب والمبالغ القابلة للاسترجاع. تحقق من صاحب الحساب وRIB ومرجع الملف عبر وسيلة تواصل معروفة للمكتب.
- أكد وسائل الأداء المقبولة وموعد وصول الأموال الفعلي. من الخارج، اتفق مع البنكين على العملة والتحويل والمصاريف والإثباتات. للشيك، تحقق من اسم المستفيد المطلوب؛ وللتحويل، استعمل المرجع المعتمد.
- تسلم الوصل وإثبات البنك وتأكد من إدراج المراجع في العقد. اسأل عن شروط صرف المال للبائع أو إرجاعه عند تعذر الصفقة. أي تغيير RIB عبر رسالة يستلزم تحققاً مباشراً مع الموثق قبل الأداء.
شراء عقار في طور البناء: عقود VEFA والتسبيقات
VEFA هو بيع عقار يلتزم البائع ببنائه داخل أجل، مقابل دفعات مرتبطة بتقدم الأشغال. لا تنقل إليه قواعد فرنسا أو ممارسات دبي تلقائياً. لا يجوز عقد الحجز الاختياري ولا العقد الابتدائي قبل رخصة البناء. وينص الفصل 618-8 على بطلان الأداء السابق للعقد الابتدائي أو لعقد الحجز عند اختياره.
يلزم العقد الابتدائي الشكل القانوني: محرر رسمي أو ثابت التاريخ يحرره مهني مخول. يتضمن الأطراف ومراجع الملك والتحملات والرخصة والوصف والمساحة التقريبية والثمن والأداء والتسليم ومراجع الضمان. تسلم التصاميم ودفتر التحملات ونسخة الضمان. المنشور الإشهاري أو مجرد تصحيح الإمضاء لا يثبت احترام كل هذه الشروط.
يمنح عقد الحجز حق التراجع داخل أجل لا يتجاوز شهراً، واسترجاع التسبيق كاملاً داخل سبعة أيام كحد أقصى من ممارسة الحق. صلاحيته لا تتجاوز ستة أشهر غير قابلة للتجديد، تنتهي بالعقد الابتدائي أو التراجع والاسترجاع. توضع أموال الحجز بحساب بنكي خاص للبائع، لا يتصرف فيها خلال أجل التراجع، مع وصل للمشتري. هذا مختلف عن حساب CDG الخاص بالموثق.
قانون الالتزامات والعقود — فصول VEFA من 618-1 إلى 618-9، WIPO Lex
جدول الدفعات القانوني: كم يؤدى في كل مرحلة؟
يحدد الفصل 618-6 سقوف الدفعات من الثمن الإجمالي: 5% عند الحجز؛ 5% بالعقد الابتدائي، أو 10% عند غياب الحجز؛ 10% عند بداية الأشغال؛ 60% موزعة باتفاق الطرفين على ثلاث مراحل بعد إنجاز الأساسات بالطابق الأرضي، والأشغال الكبرى لكامل المبنى، ثم التشطيبات مع رخصة السكن أو شهادة المطابقة؛ و20% عند البيع النهائي وتسليم المفاتيح. لا تعني 60% تلقائياً ثلاث دفعات متساوية من 20%؛ راجع التوزيع وإثبات اكتمال كل مرحلة بالعقد.
مثال بثمن مليون درهم مع الحجز: 50 ألف + 50 ألف + 100 ألف، ثم 600 ألف وفق المراحل الثلاث المتفق عليها، ثم 200 ألف في المرحلة النهائية. بدون حجز، تعوض الدفعتان الأوليان بـ100 ألف عند العقد الابتدائي. المثال يخص الثمن؛ اطلب كشفاً منفصلاً للمصاريف.
المعهد العالي للقضاء — النص العربي لأحكام البيع في طور الإنجاز
الضمان والتأخير والتسليم: أسئلة ضرورية
بعد العقد الابتدائي، يلزم البائع بضمان إتمام الأشغال أو استرجاع الدفعات، مع الاستثناءات القانونية للفصل 618-11. ولا يجوز لمحرر العقد صرف الدفعات المودعة عنده للبائع قبل حصول الأخير على ضمان يغطيها جميعاً. اسأل عن الجهة الضامنة والتغطية والمدة وطريقة تفعيل الضمان؛ عبارة «المال في CDG» لا تعوض نسخة الضمان.
للعقار المحفظ وتسبيقات تفوق 50%، يسمح الفصل 618-10 بطلب تقييد احتياطي بناء على العقد الابتدائي. عند التأخير لا توقف الأداء دون دراسة؛ ينظم القانون تمديد الأجل بشروط والإنذار والتعويض والطعون. اعرض الملف على مهني لفحص الشروط؛ التعويض لا يصرف تلقائياً.
المظهر المكتمل لا يكفي لإنجاز العقار قانوناً: تدخل رخصة السكن أو شهادة المطابقة وشهادة المهندس والرسوم المستقلة للعقار المحفظ في إتمام البيع. سجل عند المعاينة اختلافات دفتر التحملات والعيوب والوثائق الناقصة، واتفق كتابة على معالجتها. وتنتقل ملكية العقار المحفظ بتقييد العقد النهائي أو الحكم بالرسم العقاري.
قانون الالتزامات والعقود — الفصول 618-9 إلى 618-20
الشراء من أوروبا أو الإمارات ودبي: مسار الأموال
اتفق مع بنك مغربي معتمد على المسار قبل التحويل. يستفيد الاستثمار الأجنبي الممول بالعملة وفق القواعد من قابلية تحويل المداخيل وحصيلة البيع. يتطلب ملف تحويل حصيلة البيع خصوصاً عقدي الشراء والبيع وإثباتات التمويل المطابق والضرائب. يمكن استعمال حساب بالدرهم القابل للتحويل ضمن المسار الذي يؤكده البنك؛ وهو مختلف عن الحساب القابل للتحويل لأجل المخصص لحالات أخرى.
مكتب الصرف — الأداء والوثائق، المادتان 174 و177
احتفظ بمسار واضح: حساب المصدر وأمر التحويل وإشعار التوصل والتحويل للعملة وأداء العقار والوصل والمراجع في العقد. إذا مول الزوج أو الشركة أو طرف آخر الشراء، تحقق مسبقاً من التكييف والإثباتات؛ لا تستعمل حساب قريب لمجرد السرعة. تنص المادة 174 على حالة خاصة للأداء بالخارج بين أطراف مؤهلة، ولا تبيح أداء كل بيع عقاري مغربي خارج البلاد. أكد الحالة قبل الأداء.
الإقامة بأوروبا أو الإمارات لا تنشئ وحدها نظام شراء مغربياً مختلفاً. من العناصر المؤثرة الجنسية والإقامة ومصدر المال ووضعية العقار. قارن الصافي المستلم بالدرهم بعد مصاريف الإرسال والوسطاء والتحويل والمدة، لا سعر الصرف المعلن فقط. لا نفترض سعراً ثابتاً لليورو أو الجنيه أو الفرنك أو الدرهم الإماراتي.
إذا حملت أوراقاً نقدية بالعملة، يلزم التصريح الجمركي عند دخول المغرب ابتداء من ما يعادل 100 ألف درهم. وحتى دون العتبة، تبين الأسئلة الرسمية ضرورة التصريح لإثبات العملة عند تغذية حساب بالعملة أو بالدرهم القابل للتحويل. تحقق كذلك من التزامات بلد المغادرة. التصريح الجمركي لا يحسم وحده المعاملة الضريبية لأداء العقار.
مكتب الصرف — التصريح بالعملة عند الدخول
قروض المقيمين بالخارج والأجانب: السقف والمساهمة والمصاريف
تسمح المادتان الحاليتان 202 و203، للقرض العقاري المعني، بتمويل حتى 80% من ثمن الشراء أو البناء، مع أداء الباقي والأقساط وفق المادة 11 من قواعد الصرف. لتمويل سكن من طرف أجنبي غير مقيم، تنص المادة 203 على تصريح بالشرف بعدم امتلاك سكن بالمغرب؛ لا يطلب هذا التصريح من MRE. تبقى دراسة القدرة المالية والضمان والتأمين للبنك.
مكتب الصرف — النص الحالي للمادتين 202 و203
لعقار بمليون درهم، القرض عند السقف يساوي 800 ألف ويبقى 200 ألف من الثمن. أضف مصاريف الاقتناء والتمويل؛ المساهمة في الثمن لا تشملها. اطلب عرضاً مكتوباً بالفائدة قبل أو بعد TVA والتأمين والمدة والضمان والقسط والتكلفة الإجمالية، ونسق صرف القرض مع مراحل VEFA عند الاقتضاء.
الأسئلة الرسمية — قرض غير المقيم واستثناء MRE
محاكاة مبلغ القرض والقسط وتكلفة التمويل
ما المصاريف المضافة للثمن؟
لشراء عادي لعقار مبني، تنص المدونة غالباً على 4% للتسجيل، ولأرض عارية غالباً 5%، حسب التكييف والأنظمة الخاصة. تشير نشرة ANCFCC المنشورة لنقل الملكية العادي إلى 1.5% و100 درهم، بحد أدنى 500 درهم. أضف الأتعاب المؤكدة وTVA الخاصة بها والوثائق والمصاريف والوكالة المتفق عليها والتمويل ورسم 2% عند انطباقه. الثمن الشامل للضرائب مختلف عن TVA الأتعاب؛ لا تضف 20% آلياً لثمن معلن TTC.
ANCFCC — نشرة التعريفات المنشورة، مع تأكيد إجراءات ملفك
مثال لعقار مبني بمليون درهم: 40 ألف للتسجيل و15,100 لنقل الملكية، أي 55,100 لهذين البندين فقط، وليس مجموع «مصاريف الموثق». اطلب كشفاً مفصلاً وافصل المصاريف النهائية عن التسبيقات القابلة للتسوية. قد تختلف النتيجة بتعدد الرسوم أو إعفاء أو إجراء خاص.
حساب مصاريف الشراء بالمبالغ المؤكدة
بعد الشراء، خطط للسنديك والتأمين والصيانة والضرائب المرتبطة بالسكن أو الكراء أو البيع. إذا كنت مقيماً ضريبياً بأوروبا أو غيرها، تحقق من واجبات التصريح والاتفاقية الضريبية لبلدك. الإقامة في دبي لا تعني تلقائياً إعفاء دخل العقار المغربي من الضرائب.
الشراء عن بعد: الوكالة والملف
اجعل محرر العقد المغربي يجهز مشروع الوكالة قبل توقيعها بالخارج، مع تحديد العقار والثمن أو السقف والتوقيع والإجراءات والتصرف في المال عند تفويضه. اسأل عن الشكل المقبول والترجمة والأبوستيل أو التصديق بحسب بلد الإصدار. لا تفترض أن التوقيع الممسوح أو نموذج الإنترنت يكفي.
ملف التحضير: هوية سارية وعنوان وإثبات الإقامة، الحالة المدنية ونظام الزواج عند الاقتضاء، مصدر الأموال وإثباتات التحويل، مشروع العقد وكشف المبالغ، وثائق العقار والوكالة المعتمدة عند التمثيل. للقرض، أضف الدخل والديون والمصاريف ووثائق البنك. لا ترسل الإثباتات الحساسة لوسيط غير متحقق منه.
أسئلة متكررة قبل التوقيع
هل شراء شقة يمنح الإقامة؟
عقد الملكية ليس بطاقة إقامة. تحقق بشكل منفصل من شروط الدخول والإقامة لدى الجهات المختصة؛ لا تؤسس الشراء على وعد بالإقامة غير موثق.
هل يمكن الشراء دون الحضور للمغرب؟
يمكن تنظيم التمثيل بوكالة مقبولة، بعد اعتماد صياغتها وإجراءاتها قبل السفر أو التوقيع أو التحويل. حافظ على معاينة مستقلة للعقار ولو وقع قريبك.
هل أؤدي للمنعش مباشرة أو أحجز بلا رخصة؟
تحقق من العقد والمرحلة القانونية والحساب والضمان قبل الأداء. الحجز في VEFA قبل الرخصة ممنوع. لا تدفع مبلغ «تثبيت» للالتفاف على المراحل؛ الاسم التجاري للأداء لا يحسم صحته.
هل كل أجنبي يشتري أرضاً عليها منزل؟
ليس دون فحص الوضعية. وجود منزل لا يمحو آلياً الصبغة الفلاحية أو النظام العقاري الخاص. تحقق من المدار الحضري والوضع والشهادة المطلوبة قبل التسبيق.
كيف أحول حصيلة البيع مستقبلاً للخارج؟
كون ملف التمويل بالعملة منذ الشراء. يراجع البنك العقود والإثباتات والضرائب. مع قرض مغربي، تؤخذ بعين الاعتبار المساهمة بالعملة وأصل القرض المسدد بالوسائل المحددة والربح المحتمل؛ لا تفترض تحويل كامل الثمن الإجمالي فوراً.
هل يستفاد من دعم السكن لعقار ما زال في البناء؟
تحقق من الشروط الرسمية الشخصية وشروط السكن، ومنها الجنسية المغربية والبيع الأول ورخصة السكن المسلمة ابتداء من 1 يناير 2023. الحجز على المخطط لا يثبت وحده أهلية السكن ولا قبول البرنامج. الدعم ليس امتيازاً عاماً للمشترين الأجانب.
دليل دعم السكن: الوثائق والخطوات
كم تستغرق إجراءات شراء عقار جاهز؟
لا يقدم الدليل مدة مضمونة. القرض والوكالة والوثائق الأجنبية ورفع الرهن ووضع الأرض والتحويل قد تغير المدة. اطلب مراحل ومسؤول كل مرحلة ووثائقها وتاريخها المتوقع بدل وعد «كل شيء في سبعة أيام».
قائمة التحقق قبل أي أداء
- هل البائع مالك أو وكيل صحيح الصلاحية؟ هل فحص الرسم والتحملات حديثاً؟
- هل يسمح وضعك بشراء هذا العقار، خصوصاً خارج المدار الحضري؟
- هل الرخص والعقد ووثائق الملكية المشتركة تطابق العقار المعاين؟
- في VEFA: هل الرخصة والدفعات والضمان القابل للتحقق وأجل وشروط التسليم موثقة؟
- هل الثمن الحقيقي والمصاريف والتسبيق وشروط الاسترجاع مكتوبة؟
- هل الحساب والمستفيد ومصدر المال ومراجع العقد معتمدة؟
- هل القرض ومواعيد الأداء متوافقان؟ هل ستحفظ إثباتات إعادة البيع؟
- من يتابع التسجيل الضريبي والتقييد وتسليم شهادة الملكية المحدثة؟
المصادر والمنهج وحدود المراجعة
تميز المراجع بين المدونة ومنشورات وزارة المالية ونصوص VEFA وقواعد مكتب الصرف الحالية والإجراءات العقارية. قرأنا نص VEFA بمستودع WIPO Lex المؤسسي للنصوص القانونية وقارناه بالنسخة العربية للمعهد العالي للقضاء. تعذر مؤقتاً ملف القانون 32-09 لدى SGG؛ تقاطعنا في إطار الإيداع مع منشور رسمي للخزينة العامة. نشرات المحافظة مراجع منشورة وليست إعلاناً بتعريفات جديدة في 2026.
SGG — المرجع الرسمي للقانون 32-09، المادة 33
مكتب الصرف — المرجع الكامل لتعليمات 2026
القوائم العملية توصيات تحضيرية من SYNDIWISE وليست لائحة إدارية موحدة. لا يحسب الدليل ضرائب الكراء أو إعادة البيع أو بلد الإقامة. نزاع الرسم أو التسبيق أو ترتيب الأداء يتطلب فحص الوثائق من المهني المختص. صورة الغلاف تركيب توضيحي ولا تمثل مشروعاً عقارياً معروضاً للبيع.